Baufinanzierung: Unterlagen-Checkliste für Vermittler

Für eine Baufinanzierung braucht ein Vermittler je Antragsteller Ausweis, Meldebescheinigung oder Adressnachweis, Einkommensnachweise, drei Monate Kontoauszüge, den Nachweis des Eigenkapitals, die Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten und die Objektunterlagen. Die Checkliste allein reicht nicht: Jedes Dokument muss auf Vollständigkeit, Aktualität und Übereinstimmung mit den übrigen Unterlagen geprüft werden. Genau diese zweite Prüfebene verhindert Rückfragen der Bank nach der ersten Sichtung.

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Regulierungsberatung dar. Die genannten Vorschriften entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson.

Welche Unterlagen braucht ein Baufinanzierungsvermittler?

Ein Vermittler braucht Personen-, Einkommens-, Vermögens-, Verbindlichkeiten- und Objektunterlagen, wobei die Einkommensnachweise je nach Beschäftigungsart variieren. Jede Bank führt eine eigene Liste, der Kern ist aber stabil.

§ 18a KWG verpflichtet Darlehensgeber, vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens die Kreditwürdigkeit zu prüfen und dafür die erforderlichen Informationen einzuholen und zu überprüfen (§ 18a KWG, gesetze-im-internet.de). Eine Unterlagenliste ist daher kein Formalismus der Bank, sondern Grundlage dieser Prüfung.

Fragen Sie die Liste der Bank an, bevor Sie den Kunden erneut anschreiben, nicht danach.

Wie prüft man, ob jedes Dokument vollständig ist?

Ein Dokument ist vollständig, wenn alle Seiten vorhanden sind und jedes für die Haushaltsrechnung nötige Feld lesbar ist. Fehlende Seiten sind der häufigste Grund für Nachforderungen.

Diese Prüfungen gehören zu jedem Upload:

1. Kontoauszüge lückenlos. Springt ein Auszug von Seite 1 von 3 auf Seite 3 von 3, fehlen Umsätze, die die Bank sehen will.
2. Gehaltsabrechnung komplett. Arbeitgeber, Name, Abrechnungsmonat, Brutto, Netto, Steuerklasse und kumulierte Werte müssen erkennbar sein.
3. Steuerbescheid mit allen Seiten. Die Seite mit den Einkünften und die mit der festgesetzten Steuer sind beide nötig.
4. Ausweis beidseitig, wenn die Bank die Meldeadresse auf der Rückseite abgleicht.
5. Unterschriebene Schenkungsbestätigung mit Schenker, Betrag und dem Hinweis, dass keine Rückzahlung erfolgt.

Ein Häkchen bei „Steuerbescheid vorhanden“ genügt nicht. Entscheidend ist, ob die Seite die gesuchten Felder tatsächlich enthält.

Welche Fristen und Gültigkeiten führen zu Ablehnungen?

Fristen führen zu Ablehnungen, weil Banken Aktualitätsfenster setzen und eine Akte diese verlässt, während der Vermittler noch sammelt. Sie ist am ersten Tag gültig und 30 Tage später veraltet.

• Gehaltsabrechnungen: meist die letzten drei Monate, bei Einreichung nicht älter als etwa zwei bis drei Monate.
• Kontoauszüge: die letzten drei vollständigen Monate, bei längerer Wartezeit zu aktualisieren.
• Ausweisdokument: zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gültig, nicht nur bei Einreichung.
• Einkommensteuerbescheid: der jeweils letzte verfügbare. Liegt der Bescheid des Vorjahres noch nicht vor, verlangen Banken oft die Steuererklärung samt Nachweis der Abgabe.
• Grundbuchauszug: häufig nicht älter als drei Monate.
• Finanzierungsbestätigung und Kaufvertragsfristen: Fristen aus dem Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung bestimmen, wie lange Nachlieferungen möglich sind.

Tragen Sie in der Akte ein „veraltet ab“-Datum ein: das älteste Dokumentdatum plus das Zeitfenster der Bank. Danach geht die Akte zuerst zurück zum Kunden und erst dann zur Bank.

Welche Abgleiche zwischen Dokumenten verhindern Rückfragen?

Beim Abgleich wird dieselbe Angabe in mehreren Dokumenten verglichen, und die Abweichung ist das, was den Sachbearbeiter stoppt. Jedes Dokument kann für sich stimmen und die Akte trotzdem widersprüchlich sein.

Der Abgleich von Nettogehalt und Gehaltseingang wird am häufigsten vergessen. Unser Beitrag zur dokumentenübergreifenden Validierung jenseits von OCR zeigt, warum die isolierte Prüfung einzelner Dokumente solche Abweichungen übersieht.

Der Feldabgleich zeigt, dass die Akte stimmig ist. Er beweist nicht, dass ein Dokument echt ist, und sollte nie so dargestellt werden.

Welche Pflichten bestehen für den Vermittler selbst?

Immobiliardarlehensvermittler benötigen eine Erlaubnis nach § 34i GewO und unterliegen als Verpflichtete dem Geldwäschegesetz. Die BaFin beschreibt die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung für den Markt insgesamt.

Praktisch muss die Akte zeigen, woher das Eigenkapital stammt und wie lange es auf dem Konto liegt. Anlässe für eine genauere Prüfung: eine große Gutschrift im letzten Monat, Eigenkapital von Dritten oder aus dem Ausland, oder ein Verkaufserlös ohne Kaufvertrag. Bei Schenkungen gehören Identität des Schenkers und Bestätigung in die Akte.

Was fragen Vermittler und Kreditnehmer in Foren?

In Foren wie r/finanzen kehren dieselben Fragen wieder.

„Die Bank fordert nach der Finanzierungszusage noch Unterlagen an. Warum?“ Eine Zusage in Aussicht stützt sich oft auf Selbstauskunft und geschätzte Werte. Die vollständige Prüfung gleicht diese Angaben mit den Dokumenten ab, und jede bis dahin unsichtbare Abweichung fällt jetzt auf. Wer vorher validiert, spart die Rückfragen.

„Wie alt dürfen Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge sein?“ Üblich sind die letzten drei Abrechnungen und drei Monate Kontoauszüge. Fragen Sie die Regel der Bank ab und halten Sie sie in der Akte fest.

„Reicht ein PDF aus dem Online-Banking?“ Meist ja, wenn Name des Kontoinhabers und IBAN erkennbar sind. Screenshots aus der Banking-App werden oft abgelehnt.

„Ich habe vor zwei Monaten den Arbeitgeber gewechselt. Ist das ein Ausschlussgrund?“ Meist ist es ein Unterlagenthema: Arbeitsvertrag, Bestätigung des Probezeitendes oder die ersten Abrechnungen. Die Checkliste für Berufseinsteiger oder Jobwechsler ist länger als die für jemanden, der fünf Jahre im Unternehmen ist.

Ein Prüfablauf vor jeder Einreichung

Wenden Sie immer dieselben vier Schritte in derselben Reihenfolge an, damit das Ergebnis nicht davon abhängt, wer die Akte bearbeitet.

1. Sammeln nach der Liste der Zielbank, nicht nach einer allgemeinen Liste.
2. Vollständigkeit prüfen: Seiten, Felder, Unterschriften.
3. Gültigkeit prüfen: Daten gegen die Fristen der Bank, Gültigkeit der Ausweise.
4. Konsistenz prüfen: Namen, Adressen, Arbeitgeber, Nettogehalt und Eigenkapital über alle Unterlagen.

Bei einem Büro mit Dutzenden Vorgängen im Monat gelingen die ersten beiden Schritte von Hand, der vierte scheitert, weil der Abgleich von sechs Dokumenten per Auge der Schritt ist, der entfällt. Eine automatisierte Prüfung liest die Felder aus, vergleicht sie dokumentenübergreifend und meldet nur die Abweichungen. Für Stellen, die Kreditakten platzieren, beschreibt unsere Lösung für Finanzierung und Leasing diesen Abgleich, die Seite Preise nennt die Kosten je Akte und die Seite Sicherheit die Datenverarbeitung. Für den Branchenüberblick lesen Sie den Leitfaden zur Branchenverifizierung und für Verbraucherkredite die Prüfung von Einkommensnachweisen.

FAQ

Welche Unterlagen braucht man für eine Baufinanzierung?

Ausweis, Adressnachweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den letzten Steuerbescheid, drei Monate Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise, Aufstellung der Verbindlichkeiten sowie Objektunterlagen wie Grundbuchauszug und Exposé. Selbstständige reichen stattdessen Steuerbescheide, BWA und Jahresabschlüsse ein.

Wie viele Kontoauszüge verlangt die Bank?

Am häufigsten werden die letzten drei vollständigen Monate verlangt. Bei Selbstständigen oder schwankendem Einkommen fragen manche Banken sechs Monate an.

Was sollte der Vermittler vor der Einreichung prüfen?

Die Vollständigkeit jedes Dokuments, die Daten gegen die Fristen der Bank und die Stimmigkeit von Namen, Adressen, Arbeitgeber, Einkommen und Eigenkapital zwischen den Dokumenten. Die meisten Nachforderungen gehen auf eine fehlende Seite, ein veraltetes Dokument oder ein Nettogehalt zurück, das sich nicht auf dem Kontoauszug wiederfindet.

Warum verlangen Banken so viele Unterlagen?

Sie müssen nach § 18a KWG die Kreditwürdigkeit prüfen und dafür Angaben einholen und überprüfen. Die Unterlagen dienen dazu, Einkommen, Ausgaben und Eigenkapital für diese Berechnung zu belegen.