Haus verkaufen: Unterlagen, Grundbuchauszug und Energieausweis abgleichen

Für den Verkauf eines Hauses in Deutschland brauchen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass, einen aktuellen Grundbuchauszug, den Energieausweis sowie je nach Objekt Flurkarte, Grundsteuerbescheid, Teilungserklärung und Baulastenverzeichnis. Entscheidend ist aber nicht die Liste, sondern der Abgleich: Der Name im Ausweis muss zum Eigentümer im Grundbuch passen, die Flurstücksbezeichnung im Grundbuch zur Flurkarte und zum Grundsteuerbescheid, die Adresse im Energieausweis zum Inserat. Dieser Beitrag zeigt, welches Feld auf welchem Dokument mit welcher Quelle verglichen wird, wie eine Abweichung aussieht und was Makler oder Notar danach tun.

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Regulierungsberatung dar. Die genannten Vorschriften sind zum Veröffentlichungsdatum korrekt. Ziehen Sie für Ihren Einzelfall eine qualifizierte Fachperson hinzu.

Welche Unterlagen Verkäufer brauchen

Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss dem Käufer übergeben werden (Quelle: § 80 Gebäudeenergiegesetz).

Der Kaufvertrag selbst wird vom Notar beurkundet, der die Beteiligten anhand eines Ausweisdokuments identifiziert. Makler als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz müssen den Verkäufer ebenfalls identifizieren.

Abgleich 1: Name im Ausweis gegen Eigentümer im Grundbuch

Der Verkäufer muss im Grundbuchauszug als Eigentümer in Abteilung I stehen, mit Namen und Geburtsdatum, die zum Ausweis passen.

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (Quelle: § 12 Grundbuchordnung); der Eigentümer selbst hat dieses Interesse. Ein Makler braucht dafür in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers.

Zu vergleichende Felder:

• Nachname, Vornamen und Geburtsdatum im Ausweis gegen Abteilung I.
• Anzahl der eingetragenen Eigentümer gegen die Zahl der Personen, die verkaufen. Bei Eigentümern in Erbengemeinschaft oder Bruchteilsgemeinschaft müssen alle mitwirken.
• Eintragungen in Abteilung II, etwa Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung.

So sieht eine Abweichung aus: Im Grundbuch steht „Anna Weber, geb. 1961" und „Klaus Weber, geb. 1958", im Termin erscheint nur Anna Weber und sagt, das Haus gehöre ihr allein. Möglich sind ein nicht eingetragener Erbfall, eine Scheidung oder ein Irrtum. Der Auszug beweist, wer eingetragen ist; er beweist nicht, dass die Person vor Ihnen die eingetragene Person ist. Dafür dient der Abgleich mit dem Ausweis.

Was danach passiert: Der Notar verlangt den erklärenden Nachweis, etwa Erbschein, Scheidungsbeschluss oder Sterbeurkunde, und beurkundet erst, wenn die Verfügungsbefugnis geklärt ist.

Abgleich 2: Grundbuch gegen Grundsteuerbescheid, Flurkarte und Exposé

Die Flurstücksbezeichnung muss in Grundbuch, Flurkarte und Grundsteuerbescheid dasselbe Grundstück bezeichnen.

Eine Grundschuld in Abteilung III, die der Verkäufer nicht erwähnt, ist der häufigste Fund. Sie ist nicht automatisch ein Problem: Oft ist das Darlehen längst getilgt, die Grundschuld aber nie gelöscht worden. Geklärt werden muss sie vor dem Notartermin.

Abgleich 3: Energieausweis gegen Inserat und Angaben

Der Energieausweis wird auf Anschrift, Ausweisart, Kennwerte und Ausstellungsdatum geprüft und mit dem Inserat verglichen.

Nach der Verbraucherzentrale gilt der Energieausweis zehn Jahre, die Kosten trägt bei einem Verkauf der Verkäufer, und Ausnahmen bestehen unter anderem für Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche (Quelle: Verbraucherzentrale NRW). Die Pflichtangaben im Inserat ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz.

Zu vergleichen:

• Anschrift und Gebäudetyp im Ausweis gegen Grundbuch und Inserat.
• Ausweisart (Bedarf oder Verbrauch) und Energiekennwert gegen die Zahl im Inserat.
• Ausstellungsdatum gegen das geplante Beurkundungsdatum.
• Baujahr im Ausweis gegen Baujahr im Exposé.

Was der Abgleich leistet: Er zeigt, ob die Angaben in den Dokumenten zueinander passen. Er belegt nicht, dass der Aussteller richtig gerechnet hat, und er ist keine Echtheitsprüfung des Dokuments. Ein Verbrauchsausweis, dessen Kennwert stark vom Bedarfswert vergleichbarer Häuser abweicht, ist ein Anlass zur Rückfrage, kein Beweis für einen Fehler.

Abgleich 4: Gültigkeitsdaten gegen den Beurkundungstermin

Jedes Dokument muss am Tag der Beurkundung gültig oder aktuell genug sein, nicht nur am Tag der Inserierung.

Abgleich 5: Wohnungseigentum und Vollmachten

Bei Eigentumswohnungen muss die Teilungserklärung dieselbe Einheit beschreiben wie das Wohnungsgrundbuch, und bei Vertretung muss die Vollmacht zum Eigentümer im Grundbuch passen.

Ein typischer Fund: Das Protokoll weist eine beschlossene Dachsanierung mit Sonderumlage aus, das Exposé schweigt dazu. Das ist kein Beweis für Täuschungsabsicht, aber der Käufer wird es lesen. Besser, der Verkäufer legt es vorher offen und ordnet die Kostenverteilung im Vertrag.

Bei einer Vollmacht prüft der Notar, ob der Name des Vollmachtgebers exakt dem Grundbuch entspricht und ob die Form für Grundstücksgeschäfte eingehalten ist. Ein Abgleich liefert nur das Signal; ob die Vollmacht rechtlich trägt, entscheidet der Notar.

Was Verkäufer in Foren fragen

Eigentümer fragen häufig: „Brauche ich den Energieausweis schon fürs Inserat?" Ja, die Pflichtangaben gehören in die Anzeige, und der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. „Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?" Beim zuständigen Grundbuchamt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist; als Eigentümer genügt in der Regel der Nachweis Ihrer Identität. „In Abteilung III steht noch eine Grundschuld, obwohl das Haus abbezahlt ist, was jetzt?" Dann braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank, die der Notar im Vertrag berücksichtigt.

Häufig kommt auch: „Muss ich alles vor dem Makler offenlegen?" Der Makler muss Ihre Identität und Verfügungsbefugnis prüfen, bevor er das Objekt anbietet. Je sauberer die Unterlagen, desto weniger Rückfragen später.

So bauen Sie den Abgleich in den Ablauf ein

1. Alle Unterlagen in einer Akte sammeln.
2. Immer dieselben Felder auslesen: Name, Geburtsdatum, Flurstück, Anschrift, Ausstellungsdaten.
3. Jedes Feld mit dem Gegenstück im anderen Dokument vergleichen.
4. Abweichungen mit dem erklärenden Dokument protokollieren.
5. Entscheiden: weitermachen, Unterlage nachfordern oder anhalten.

Die Käuferseite behandelt unser Beitrag zur Prüfung der Käuferunterlagen vor dem Kaufangebot. Den Branchenüberblick finden Sie im Leitfaden zur Verifizierung nach Branchen.

CheckFile für Immobilien liest diese Dokumente aus und vergleicht Namen, Anschriften, Kennzahlen und Daten untereinander; Abweichungen werden zur manuellen Prüfung markiert. Es ersetzt weder Notar noch Aussteller, und ein übereinstimmendes Feld beweist nicht, dass ein Dokument echt ist. Siehe auch Sicherheit und Preise.

FAQ

Welche Unterlagen brauche ich, um ein Haus zu verkaufen?

Ausweis, aktuellen Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundsteuerbescheid und Flurkarte; bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Zehn Jahre. Prüfen Sie, ob das Ablaufdatum nach dem geplanten Beurkundungstermin liegt.

Wer darf den Grundbuchauszug einsehen?

Wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Der Eigentümer hat es; ein Makler benötigt in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers.

Welche Unterlagen verlangt der Notar zusätzlich?

Je nach Fall Erbschein, Scheidungsbeschluss, Vollmacht, Löschungsbewilligungen der Banken und bei Wohnungen die Verwalterbescheinigung. Der Notar nennt die Liste nach Sichtung des Grundbuchs.

Was tun, wenn der Name im Ausweis vom Grundbuch abweicht?

Den erklärenden Nachweis beibringen, etwa Heiratsurkunde, Erbschein oder Scheidungsbeschluss. Der Notar beurkundet erst, wenn die Verfügungsbefugnis geklärt ist.