Certificado Energético Falso: Como Detetar Fraude no Imobiliário

Um certificado energético emitido por telefone, no mesmo dia, sem que ninguém visite o imóvel, continua a circular em anúncios de venda e arrendamento em Portugal. O documento tem selo, número de registo e a classe energética que o proprietário pediu — só falta a vistoria que a lei exige antes de qualquer avaliação real do edifício.

Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou regulatório. As referências regulamentares estão corretas à data de publicação. Consulte um profissional qualificado para obter aconselhamento adaptado à sua situação.

O que é o Certificado Energético e quando é obrigatório

O Certificado Energético é o documento emitido no âmbito do SCE — Sistema de Certificação Energética dos Edifícios — que classifica o desempenho energético de um imóvel numa escala de A+ a F. É obrigatório apresentá-lo em qualquer venda ou arrendamento, e a classe energética tem de constar do anúncio desde o primeiro dia de publicação, não apenas na celebração do contrato (DGEG — SCE, Sistema de Certificação Energética dos Edifícios).

A base legal é o Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, que criou o SCE, com alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 68-A/2015 e consolidadas pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (Diário da República — Decreto-Lei n.º 118/2013). A ADENE — Agência para a Energia — é a entidade gestora nacional do SCE e regista os peritos qualificados habilitados a emitir certificados; a fiscalização e o regime contraordenacional competem à DGEG (Direção-Geral de Energia e Geologia).

Como funciona a fraude num certificado energético

A fraude mais comum não é um documento inteiramente forjado, mas um certificado real emitido sem a vistoria obrigatória. Segundo peritos qualificados citados pela imprensa, alguns colegas emitem certificados "por telefone, no mesmo dia", sem visitar o edifício — um documento formalmente válido, com número de registo, selo e assinatura, mas com dados que não correspondem ao estado real do imóvel (JN — Peritos denunciam certificados energéticos falsos).

Três padrões repetem-se nos casos reportados a associações profissionais e à ADENE:

• Certificado sem vistoria física. O perito preenche o formulário com base em informação fornecida pelo proprietário ou agente, sem confirmar isolamento, caixilharia, sistemas de climatização ou orientação solar no local.
• Perito não habilitado a atuar. A pessoa que assina o certificado não consta da lista de peritos qualificados da ADENE, ou usa a credencial de um técnico habilitado sem o seu conhecimento.
• Classe energética empolada para inflacionar valor. A classificação atribuída é sistematicamente mais favorável do que a condição real do edifício, evitando o custo de obras de reabilitação e sustentando um preço de venda ou renda mais elevado.

De acordo com a Deco Proteste, citada em análises do setor, a maioria das irregularidades está ligada a peritos a operar sem a devida habilitação, e não à falsificação de documentos por terceiros (idealista/news — Como evitar fraudes nos certificados energéticos). Um preço manifestamente abaixo do praticado no mercado costuma acompanhar este tipo de certificado, precisamente porque dispensa a deslocação e a vistoria.

Sinais legítimos vs. sinais de alerta num certificado energético

Nenhum sinal prova, isoladamente, que um certificado é fraudulento — mas a combinação de vários, sobretudo um preço anormalmente baixo com uma classe otimista para a idade do imóvel, justifica confirmar o número de registo no portal oficial antes de avançar com a transação.

Enquadramento legal e sanções para certificados fraudulentos

Emitir um certificado sem a vistoria exigida, ou vender/arrendar um imóvel sem certificado válido, é contraordenação punível com coima entre 250 e 3.740 euros para pessoas singulares, e entre 2.500 e 44.890 euros para pessoas coletivas, reduzidas a metade em caso de negligência (Diário da República — Decreto-Lei n.º 118/2013). A DGEG instrui estes processos e pode aplicar sanções acessórias de suspensão da atividade a peritos em casos de violação grave dos deveres profissionais.

Um certificado energético emitido sem vistoria, com dados inventados apresentados como observação real do imóvel, pode configurar o crime de falsificação de documento previsto no artigo 256.º do Código Penal, punível com pena de prisão até três anos ou multa (Diário da República — Código Penal, artigo 256.º). A via contraordenacional e a via penal não se excluem: um mesmo perito pode responder simultaneamente perante a DGEG e perante um tribunal, consoante a gravidade e a intenção apurada.

A aplicação efetiva destas sanções tem sido historicamente fraca: reportagens do setor referem que, de 69 processos de contraordenação instaurados pela DGEG num período analisado, nenhum resultou em coima efetivamente cobrada (idealista/news — Certificados energéticos: violar a lei sai caro). Este historial de baixa cobrança reforça por que motivo a verificação prévia por quem financia ou intermedeia a transação — banco, agência ou cartório — pesa mais do que a expectativa de sanção a posteriori.

Como verificar a autenticidade de um certificado no portal do SCE

O primeiro controlo é gratuito e demora menos de um minuto: inserir o número de registo do certificado na ferramenta oficial de pesquisa do SCE, onde qualquer pessoa pode confirmar se o certificado existe, a que imóvel corresponde e qual a sua classe energética (SCE — Pesquisa de Certificados).

1. Aceder à pesquisa de certificados no portal sce.pt e introduzir o número completo do certificado (prefixo "CE" ou "SCE" seguido de 13 dígitos) ou os dados do imóvel — freguesia, artigo matricial e fração.
2. Confirmar que a morada devolvida corresponde ao imóvel anunciado — um número válido associado a outra morada indica reutilização indevida de certificado.
3. Verificar o nome do perito na lista de peritos qualificados da ADENE antes de aceitar o certificado como prova de conformidade.
4. Confrontar a classe energética com a idade do edifício — uma classe A ou B num prédio anterior a 1990 sem obras de reabilitação documentadas exige explicação adicional.
5. Reportar incoerências à ADENE através do formulário oficial, indicando o código do certificado, caso a informação não confira com o estado visual do imóvel.

A ADENE tem competência para verificar a qualidade dos processos de certificação realizados por peritos qualificados, incluindo a exatidão dos dados registados no certificado, e recebe comunicações de irregularidades através de um formulário próprio no portal (SCE — Qualidade do Certificado Energético).

O que muda a verificação automatizada para agências, bancos e cartórios

Um agente imobiliário, um banco a validar um crédito habitação ou um cartório a preparar uma escritura raramente têm tempo para cruzar manualmente um número de certificado com o portal SCE em cada processo — e é exatamente aí que um certificado "de favor" passa despercebido. A fraude documental no imobiliário português não se limita ao certificado energético: as denúncias de burla associadas ao arrendamento subiram 25% no primeiro trimestre de 2025 face ao período homólogo, segundo dados da PSP (Público — Fraude em aluguel de imóveis em Portugal cresce 25%).

A nossa metodologia aplica ao certificado energético, ao contrato e aos restantes documentos do processo uma análise multicamada (estrutural, metadados, coerência entre documentos) em vez de rever cada peça isoladamente, cruzando o número de registo, a morada declarada e a data de emissão com os restantes elementos do dossier antes de sinalizar uma divergência à equipa responsável. Este processo de verificação documental complementa, sem substituir, a pesquisa manual no portal oficial do SCE.

Esta abordagem integra uma camada adicional de sinais de geração por IA, disponível consoante a configuração do cliente, como complemento aos controlos estruturais já existentes sobre certificados energéticos e outros documentos do processo imobiliário — relevante face a certificados, escrituras ou comprovativos recompostos digitalmente a partir de um modelo autêntico. A deteção de sinais de geração por IA reforça os controlos existentes sem nunca garantir a identificação de toda a falsificação: soma-se à verificação estrutural, não a substitui.

O mesmo raciocínio aplica-se a outros documentos do setor: o artigo sobre orçamentos e certificados manipulados nos apoios à reabilitação energética detalha essa manipulação em candidaturas a fundos públicos, e o guia de verificação documental para agentes imobiliários cobre os restantes documentos de uma venda ou arrendamento. Para uma visão setorial mais ampla, consulte o guia de verificação documental por setor.

Perguntas frequentes

Um certificado energético com selo e número de registo é sempre genuíno?

Não necessariamente: o selo confirma que o perito está registado na ADENE, mas não garante que a vistoria ao imóvel foi realmente efetuada nem que os dados correspondem ao estado real do edifício. A única confirmação fiável é cruzar o número de registo na pesquisa pública do portal SCE e verificar se a morada e a classe coincidem com o imóvel em causa.

Como posso saber se o perito que emitiu o certificado está devidamente habilitado?

Consulte a lista de peritos qualificados disponibilizada pela ADENE no portal do SCE antes de aceitar o certificado como válido. Um nome ausente dessa lista, ou um preço muito abaixo do praticado no mercado para o tipo de imóvel, são sinais de que o certificado pode ter sido emitido por alguém sem habilitação para o efeito.

O que devo fazer se suspeitar que um certificado energético foi emitido sem vistoria?

Reporte a situação à ADENE através do formulário oficial de comunicação, indicando o código do certificado e a incoerência detetada, e evite assinar contrato-promessa ou escritura enquanto a situação não for esclarecida. Se existir indício de dados inventados apresentados como reais, a situação pode configurar falsificação de documento nos termos do artigo 256.º do Código Penal, além da contraordenação prevista no regime do SCE.

Um preço muito baixo para o certificado energético é, por si só, prova de fraude?

Não é prova, mas é o sinal de alerta mais citado por peritos e associações do setor, porque um preço muito reduzido normalmente significa que o perito dispensou a deslocação e a vistoria ao imóvel. Este sinal deve ser cruzado com a verificação do número de registo e do nome do perito no portal oficial antes de qualquer conclusão.

Tratar o certificado energético com o mesmo rigor de qualquer outro documento do processo

O certificado energético deixou de ser um mero anexo burocrático de uma venda ou arrendamento: é um documento com valor legal, sujeito a fiscalização da DGEG, e um dos elementos que um comprador, um banco ou um cartório deveriam poder confirmar em segundos, não em dias. A baixa taxa histórica de coimas efetivamente cobradas torna a verificação prévia, e não a expectativa de sanção, o controlo que realmente protege quem assina o contrato.

O CheckFile aplica ao certificado energético e aos restantes documentos de um processo imobiliário a mesma profundidade de verificação de um processo de crédito: coerência entre documentos, análise de metadados e sinais de geração por IA como complemento aos seus controlos existentes. A deteção de sinais de geração por IA soma-se aos controlos estruturais sem nunca os substituir. Consulte a solução para o setor imobiliário, a página de segurança, ou os preços para avaliar a integração no seu processo atual.