Processo de crédito habitação: checklist do intermediário

Um processo de crédito habitação completo inclui, por cada proponente, documento de identificação, comprovativo de morada, comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento e IRS), extratos bancários recentes, prova da poupança entregue e mapa de responsabilidades de crédito. A checklist não basta: cada documento deve ser verificado quanto à integralidade, à data e à coerência com os restantes. É esta segunda camada que evita que o banco devolva o processo depois da primeira análise.

Este artigo tem fins exclusivamente informativos e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou regulamentar. As referências regulamentares são exatas à data de publicação. Consulte um profissional qualificado para a sua situação concreta.

Que documentos precisa um intermediário de crédito?

O intermediário precisa de documentos de identificação, morada, rendimentos, contas, poupança, responsabilidades e imóvel, com comprovativos de rendimentos diferentes consoante o cliente seja trabalhador por conta de outrem, independente ou sócio-gerente. Cada banco tem a sua lista, mas o núcleo é estável.

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que regula os contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação, exige que o mutuante avalie a solvabilidade do consumidor com base em informação necessária, suficiente e proporcionada, pelo que a lista de documentos existe para sustentar essa avaliação (DL 74-A/2017, Diário da República). Um processo legível permite ao analista calcular a taxa de esforço sem pedir mais nada.

Peça a lista do banco antes de voltar a contactar o cliente, não depois.

Como verificar que cada documento está completo?

Um documento está completo quando todas as páginas estão presentes e cada campo útil para o cálculo do endividamento é legível. As páginas em falta são a primeira causa de pedidos de esclarecimento.

Verificações em cada carregamento:

1. Extratos com todas as páginas. Se passa da página 1 de 3 para a 3 de 3, faltam movimentos que o banco quer ver.
2. Recibo de vencimento inteiro. Entidade patronal, trabalhador, período, remuneração ilíquida, descontos e líquido devem constar.
3. Nota de liquidação do IRS completa, com o rendimento coletável e o imposto apurado.
4. Cartão de Cidadão frente e verso.
5. Declaração de doação assinada, com a identidade do doador, o montante e a menção de que não há devolução.

Assinalar "IRS recebido" não chega. É preciso confirmar que a página contém os campos procurados.

Que datas provocam recusas?

As datas provocam recusas porque os bancos fixam janelas de antiguidade e o processo pode sair delas enquanto o intermediário o completa. É válido no primeiro dia e caducado ao fim de trinta.

• Recibos de vencimento: os três últimos, com antiguidade máxima de três a quatro meses na entrega.
• Extratos bancários: os últimos três meses completos, a renovar se o processo ficar parado.
• Cartão de Cidadão: válido na data da escritura, não apenas na entrega.
• Certidão permanente do registo predial: válida por seis meses após a emissão.
• Certidões de não dívida: com validade limitada, normalmente de poucos meses.
• CPCV: o prazo de obtenção do financiamento fixado no contrato.

Registe na ficha uma data "caduca em": a data mais antiga dos documentos mais a janela do banco. Ultrapassada, o processo volta ao cliente antes de seguir para o banco.

Que cruzamentos entre documentos evitam surpresas?

Um cruzamento compara o mesmo dado em vários documentos, e a divergência é o que faz parar o analista. Cada documento pode estar correto isoladamente e o processo ser incoerente.

O cruzamento entre o líquido do recibo e o crédito no extrato é o mais esquecido. O nosso artigo sobre a validação cruzada de documentos para além do OCR explica por que ler cada documento isoladamente deixa passar estas divergências.

Uma comparação de campos demonstra que o processo é coerente. Não prova que um documento seja autêntico e nunca deve ser apresentada como tal.

Que obrigações tem o próprio intermediário?

Os intermediários de crédito estão registados no Banco de Portugal e, enquanto entidades obrigadas, aplicam a Lei n.º 83/2017 de prevenção do branqueamento de capitais, com deveres de identificação e diligência sobre o cliente. O Portal do Cliente Bancário reúne a informação para consumidores.

Na prática, o processo deve mostrar a origem da poupança: desde quando está na conta e quem a depositou. Sinais que pedem análise mais atenta: um depósito elevado no mês anterior, entradas de terceiros ou do estrangeiro, ou o produto de uma venda sem escritura. Numa doação familiar, a identidade do doador e o documento de doação fazem parte do processo.

O que perguntam intermediários e clientes nos fóruns?

Em fóruns como r/portugal, as mesmas dúvidas repetem-se.

"O banco pede mais documentos depois da aprovação prévia. Porquê?" A aprovação prévia assenta muitas vezes em valores declarados. A análise completa cruza-os com os documentos e qualquer divergência surge agora. Validar antes custa menos do que responder depois.

"Que antiguidade podem ter recibos e extratos?" O habitual são os três últimos recibos e três meses de extratos. Pergunte a regra do banco e registe-a no processo.

"Serve um PDF descarregado do homebanking?" Normalmente sim, se constarem o titular e o IBAN. Capturas de ecrã da aplicação são muitas vezes recusadas.

"Mudei de empresa há dois meses, é problema?" É sobretudo uma questão documental: contrato, fim do período experimental ou primeiros recibos. A checklist de quem está há pouco tempo na empresa é mais longa.

Uma rotina de validação antes de cada envio

Aplique sempre os mesmos quatro passos, pela mesma ordem, para que o resultado não dependa de quem trata o processo.

1. Recolher segundo a lista do banco de destino, não uma lista genérica.
2. Verificar a integralidade: páginas, campos, assinaturas.
3. Verificar a validade: datas face às janelas, validade do documento de identificação.
4. Verificar a coerência: nomes, moradas, entidade patronal, líquido e poupança entre todos os documentos.

Num gabinete com dezenas de processos por mês, os dois primeiros passos fazem-se à vista; o quarto falha, porque cruzar seis documentos à mão é o passo que se salta. Uma verificação automatizada extrai os campos, compara-os entre documentos e assinala apenas as diferenças. Para quem coloca processos de crédito, a nossa solução de financiamento e leasing descreve esse cruzamento, a página de preços indica o custo por processo e a de segurança o tratamento de dados. Para a visão setorial, consulte o guia de verificação setorial; para o crédito ao consumo, a validação de comprovativos de rendimento.

Perguntas frequentes

Que documentos são precisos para um crédito habitação?

Cartão de Cidadão, comprovativo de morada, três últimos recibos de vencimento, última nota de liquidação do IRS, extratos bancários, prova da poupança, mapa de responsabilidades e documentação do imóvel. Os independentes entregam declarações de IRS com anexos e certidões de não dívida.

Quantos meses de extratos é preciso entregar?

Os últimos três meses completos é o mais habitual. Alguns bancos pedem seis para independentes ou rendimentos variáveis.

O que verificar antes de enviar o processo ao banco?

A integralidade de cada documento, as datas face à janela do banco e a coerência de nomes, morada, entidade patronal, rendimentos e poupança entre documentos. A maioria dos pedidos de esclarecimento vem de uma página em falta, de um documento antigo ou de um líquido que não bate com o extrato.

Porque pedem os bancos tantos documentos?

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga-os a avaliar a solvabilidade com informação verificada. Os documentos servem para comprovar rendimentos, despesas e poupança nesse cálculo.